Елитни недвижими имоти като индикатор за стабилност по всяко време

За да се подчертае финансовото им благосъстояние и висок социален статус, богатите хора първо купуват елитни недвижими имоти. Главният герой на романа на Великия Гетсби, известен Скот Фицджералд, за да покаже богатството си и да върне любимата си жена, купува огромно елитно имение на Лонг Айлънд сред вилите на богатите хора, където има шикозни партита. Никой не знае за личността на самия Джей Гетсби, но има много слухове за невероятното му богатство и всичко това благодарение на шикозната къща в елитна област. Нищо не се е променило след Фицджералд. Днес, за да се подчертае финансовото им благосъстояние и висок социален статус, богатите хора най-напред купуват луксозни недвижими имоти.

Тенденции

Елитният пазар на предградията се променя заедно с икономическата и политическата ситуация в страната. През изминалата година в луксозния сегмент се появиха няколко нови тенденции. Например, Сергей Kolosnitsyn, директор на крайградски департамент на недвижими имоти на PENNY LANE REALTY , заяви, че най-забележимата тенденция е преходът от долара към зоната на рублата. Тригерът за този процес бе рязък скок на долара в края на миналата година. Тогава много разработчици пуснати на рублата цени за къщи, и това увеличава търсенето. Например, сред първите такива проекти бяха "Илинка" и "Петрово-Далеко". Сега за 24 милиона рубли. (т.е. за 400 хиляди долара) можете да си купите градска къща или къща, която е струвала повече от 800 хиляди долара миналата година. За разработчиците, продажбата в рубли е особено полезна, ако те вземат рубла заеми в срок. Много продавачи преминават на рубли, защото не искат да загубят своите купувачи, докато тези, които са оставили цените в долари и не са намалили цената, спокойно се отнасят до договарянето. Тази ценова политика стимулира елитния пазар и изпълнението на тази "криза" година надвишава цифрите от миналата година с 15%.

Друга тенденция беше казана от Иля Менжунов , директор на отдела за елитни имоти на компанията Metrium Group. Според него, най-ярката тенденция, която се появи в началото на есента в елитния крайградски пазар на недвижими имоти е увеличение на потребителската активност в високия ценови сегмент от $ 5 милиона. Такива сделки обаче са единични тази година, което е свързано с високата волатилност на валутата през годината и общия спад на платежоспособността на населението. Днес обменният курс на рублата се стабилизира повече или по-малко, а притежателите на долари предпочитат недвижим имот към паричен актив. Освен това постепенното намаляване на доларовите цени също допринася за по-голямо търсене. На елитния пазар на страната, от началото на лятото, стойността на обектите в долари е намаляла с 4,36%. За първите девет месеца - от януари до октомври 2015 г. - с 9.22%. В най-голяма степен се наблюдава спад на цените на обекти, разположени на магистрали Рублево-Успенски и Дмитровски. Причината за това е увеличението на броя на предложенията. По този начин цените на обектите постепенно се връщат на нивото на миналата година в еквивалент на рублата.

Следващата тенденция, която се забелязва от експертите в елитния пазар, е намалението. Роман Коняхин , управляващ изложбата на къщи " нискостатистически " заяви, че поради стагнацията на потребителското търсене, предприемачите и продавачите на елитни крайградски жилища вече открито се конкурират помежду си, предлагайки на потенциалните купувачи отстъпки, вноски и специални условия за покупка. Нещо повече, днес тези предпочитания са станали публични - те звучат не само по време на лична комуникация с клиента, но са публикувани на уебсайта на компанията, предлагани по телефона при първото обаждане на клиента до офиса. Размерът на отстъпката достига 20-30%. В допълнение, търсенето се задържа от голям брой неликвидни жилища, които се натрупаха на пазара през последните 5-7 години - огромни дворци с декорации в духа на бившия шик от 90-те години. Няма търсене за тях. Максималната, която интересува клиентите в такива случаи е земята под къщата, ако къщата се намира на престижно място, на добър парцел. В този случай клиентите са готови да се пазарят. Но минус цената за разрушаване на структурата (купувачи в такива случаи само площта е интересна) отстъпката може да достигне 70-75% от първоначалната цена.

Надежда Хазова , главен изпълнителен директор на агенцията за недвижими имоти, също отбелязва, че днес купувачите са склонни да настояват за значително договаряне и искат да получат значителна отстъпка, на която дори не всички продавачи дори в сегашната ситуация са готови. Що се отнася до промяната в стойността, тогава всичко е много неясно. Днес много малко обекти в крайна сметка се продават по оригиналната им обявена стойност и много продавачи показват своите обекти, като незабавно предоставят възможност за търговия с 20%. Следователно, реалният спад на цените е трудно да се определи.Ако говорим за високо течни обекти, построени на добри места, в модерен стил и от висококачествени материали, тогава отстъпката за такива обекти, като правило, може да бъде доста малка. Ако говорим за обекти с някакви недостатъци, тогава за тях крайната цена на сделката може да бъде по-ниска с 20-30% от обявената стойност.

Нови направления

Като правило, елитните недвижими имоти се намират в безопасни за околната среда зони с добре развита инфраструктура. Повечето от високите къщички са разположени на Нова Рига и магистрала Рубльовски. Въпреки това, Дълня Рублевка набира все по-голяма популярност. Например, Сергей Kolosnitsyn вярва, че търсенето на елитни недвижими имоти вече е започнало да се оформя в близост до Северна Одинцов байпас (Rublevki-2). Много от жителите на магистралата Рубльово-Успенско използват този платен път, което значително намалява пътя до центъра на столицата. Влизането в тази магистрала вече е съживило търсенето на Дъб Рублевка, но потенциалът на магистралата все още не е напълно разкрит. И според Роман Коняхин , почти всички посоки на Московска област на разстояние до 60 км от МКАД имат шанс да бъдат елитни. И териториите, които сега принадлежат или граничат с Нова Москва - нарастващото масово развитие е отрицателен фактор, както за разработчиците, така и за купувачите на елитни крайградски недвижими имоти.

Въпреки това, някои експерти смятат, че в крайградския пазар на недвижими имоти всички посоки отдавна са формирани. Според Иля Межунов няма перспективи и нови места за изграждане на високобюджетни крайградски недвижими имоти. Той отбелязва, че е трудно да си представим, че потенциалните купувачи на луксозни недвижими имоти са готови да закупят къща в югоизточната част на столицата. Исторически, западните дестинации са най-престижните и предприемачите дори не се опитват да развият елитен сегмент в други области. Същите бележки и Надежда Хазов. Тя подчерта, че Рублево-Успенско и Новорижско все още са най-скъпите дестинации. Повече бюджет - Калуга и Киев магистрала. Една от най-евтините оферти на къщи от елитен сегмент може да бъде намерена на магистрала Шелковско, Горковски, в зависимост от разстоянието от Москва и формата на обектите. Евгений Klets , ръководител продажби на Vector Investments също вярва, че е малко вероятно в близко бъдеще в елитния сегмент да се появят нови направления. Той отбеляза, че Novorizhskoe посока е станала популярна в много отношения след изграждането на нова магистрала, където е възможно да се развиват нови села и, благодарение на характеристиките на пътя, достигне центъра в буквално половин час. Сега няма такова положение. Изграждат се нови маршрути, най-вече платени, и в тази връзка, определен потенциал е в Нова Ленинградка (платен път Москва-Санкт Петербург). Въпреки това, първо, тя ще бъде платена, и второ, пътят все още не е пуснат в експлоатация. Но с откритието му не е изключено няколко нови елитни селища да се появят в тази посока.

Потребителски фактор

Елитният крайградски пазар на недвижими имоти винаги ще има купувач, дори и в най-неблагоприятните икономически условия. 8 Илия Менжунов заяви, че ако някои купувачи напуснат пазара, други ще заемат тяхното място, което наблюдаваме днес. Първо, сред бизнесмените, които се интересуват от жилища в елитни селища, все по-често се появяват тези, които благодарение на политиката на заместване на вноса са успели да увеличат производството и продажбите на своите продукти и в резултат да получат повече доходи. Второ, клиентите, които преди това са предпочитали да прекарват времето си в чужбина, се интересуват от закупуването на селска къща. Оперативните плащания на чуждестранни вили сега струват два пъти по-скъпо и сега е непрактично да се поддържат. Трето, нашите сънародници, които дълго време живеят и работят в чужбина, купуват елитни вили, а днес са принудени да се върнат в родината си, както и тези, които поради задълженията си са забранени да притежават имущество в чужбина.